商业物业中保洁管理的主要内容包括保洁组织、保洁人【rén】员【yuán】和【hé】保【bǎo】洁工作的管理，其特【tè】点是高峰时节【jiē】保洁管理工作【zuò】量大、管理时【shí】间长【zhǎng】、服务【wù】要求高。商业【yè】物业保洁工作内容复杂，难点问题众多，需要从实际【jì】出【chū】发【fā】，合理【lǐ】控制经营成本【běn】，教【jiāo】育和培训员工素【sù】质，以消除【chú】保洁【jié】管理收益低和保洁人员专业水平低的难【nán】点。从而创造一个清【qīng】洁卫生【shēng】、文明健【jiàn】康、环境优美、秩序井【jǐng】然的商业物业消费场所【suǒ】，使商业物业【yè】的管理和经营组织有【yǒu】更大的【de】收益。
随着改革开放，物业【yè】管理【lǐ】经营【yíng】理念也引进【jìn】中国，从【cóng】第一个物【wù】业管理【lǐ】公司在【zài】深圳【zhèn】挂牌以【yǐ】来，中国的物业管【guǎn】理从无到有、层次从低到高，发展非常迅速，尤【yóu】其是居住【zhù】性物【wù】业，现在【zài】已经比【bǐ】较成熟【shú】。近几年工业物业、商业物业在全国范围内也开始发展起来【lái】，并逐步走【zǒu】向成熟，如山东【dōng】济南的银座商城，成都【dōu】的【de】木【mù】马假日广场，广州的宏城广场，温州的时代广场，开太百货【huò】等商【shāng】业活动【dòng】中心【xīn】，都有相应的物业公【gōng】司在进行管理。其中的【de】保【bǎo】洁，已经由原来只是清扫【sǎo】卫生，发【fā】展【zhǎn】到现【xiàn】在清扫【sǎo】、消杀、卫【wèi】生、注重整【zhěng】体形象的综【zōng】合维护阶段。在商业【yè】物【wù】业中，由于保洁管理时时【shí】刻【kè】刻关系着所服务的客户的形象【xiàng】，因而自是商业物业管理的【de】重中之中。
一、商业物业的构成及其保洁管理的概念
商业物业【yè】按照开【kāi】发形式可以划分为商业街类【lèi】、市场类、百货【huò】商场或【huò】购物中【zhōng】心类、商务楼或写【xiě】字楼类、交通设【shè】施类、住【zhù】宅底层类、社区类等【děng】等。
商业物业【yè】管理是对各类商业楼宇建筑物业管理的总称。商业物业的主要内容【róng】可分为一般管理和特殊管理两种。其中【zhōng】一般【bān】商【shāng】业物业管理是指对小【xiǎo】股【gǔ】业主或【huò】承租商的【de】日常【cháng】性【xìng】事务【wù】的管理，如【rú】保洁管理、安全保卫管理、消防【fáng】管【guǎn】理、设【shè】备管理、车辆【liàng】管【guǎn】理等;特殊管理则包【bāo】括商业形象的宣【xuān】传推广、承租客商的【de】选配等内【nèi】容。
保【bǎo】洁管【guǎn】理，是指以实现商业物业公共场所的清【qīng】洁【jié】卫生、垃圾【jī】清运、以及保持商城良好形象为【wéi】目标，由物业管理【lǐ】公司或专【zhuān】业保洁【jié】部【bù】门利用【yòng】其【qí】专业资源，对商业场【chǎng】所的保洁工作进行有效的【de】计划、组织、指挥、协调和控【kòng】制的活动。
二、商业物业保洁的主要内容
(一)保洁组织的管理
保洁组织管理是一项与各组织【zhī】保洁工作相关的管理【lǐ】活动，其主要内容包【bāo】括保洁【jié】工【gōng】作的成本测【cè】算和控制;物资采【cǎi】购和管【guǎn】理;规章制【zhì】度的建立健全【quán】;作【zuò】业标准的监督执行;品牌战略的【de】制订【dìng】实施;商场各部门【mén】关系的【de】协调;组【zǔ】织综合素【sù】质的提高等。
(二)保洁人员的管理
保【bǎo】洁人员的【de】管理是一项【xiàng】与保洁【jié】人员相关的管理活动【dòng】，其主【zhǔ】要内容包括保【bǎo】洁人员【yuán】的培训与晋升;招聘【pìn】与解聘;作业效果【guǒ】的评价;业绩的【de】考【kǎo】核与奖惩;以【yǐ】及其他管理事项等。
(三)保洁工作的管理
保洁工作的管理【lǐ】是一项与保洁工作质量相关【guān】的【de】管【guǎn】理活动，其【qí】内容也是三项基本内容中最具【jù】体【tǐ】，最能体现【xiàn】商业物【wù】业保洁管理工作效果【guǒ】的【de】。
1.一般性服务。一般性服务的作【zuò】业内容通常分为两方面的内容：一是【shì】普通服务作业内容。包括清理商场【chǎng】内所有的垃圾，主要【yào】是收【shōu】集及清理所有垃圾箱、烟灰【huī】缸及【jí】花【huā】槽内【nèi】的垃圾等;清【qīng】理垃圾箱、烟【yān】灰缸及花槽等外【wài】表【biǎo】面;清洁所有告示牌窗厨及【jí】告示牌等;清洁所有进出口大门【mén】，清【qīng】除包括【kuò】楼梯墙【qiáng】壁【bì】及防烟门【mén】等所有商场设施上【shàng】的手印及污渍;清洁所有通风窗口;打扫空【kōng】调风口百叶【yè】及擦净照明灯具【jù】表面;拖擦楼地面;清理所有【yǒu】房间、储物室、办公室【shì】等;硬质地面打蜡【là】及磨【mó】光【guāng】;清洗全部地毯;抹净电器【qì】装置上积聚尘【chén】埃【āi】，包括电灯【dēng】箱、灯罩及空调风口等;清【qīng】洁【jié】所【suǒ】有楼梯、走廊及窗【chuāng】户【hù】等，清【qīng】洗所有灯【dēng】饰【shì】;对所有柜台【tái】、货架【jià】的擦【cā】抹清洁等。二是细节服务【wù】作业内容。包【bāo】括自动扶梯清【qīng】洁【jié】;男女卫【wèi】生【shēng】间清洁【jié】，人行楼【lóu】梯清洁，入口大堂【táng】清洁，电梯清洁，走廊及【jí】电梯防烟前室【shì】清洁，室外平台清洁，室外【wài】相关场地清洁等【děng】。
2.特殊性【xìng】服【fú】务。一般包【bāo】括应答顾客【kè】的询问、保洁的姿势要美【měi】观大方、配合商城的促销活动三方【fāng】面【miàn】内容。
三、商业物业保洁管理类型及特点
(一)商业物业保洁管理的类型
当前，商业物业的保洁管理类型较多，其中【zhōng】，主要的【de】是如【rú】下几种类型：超市型保洁管【guǎn】理的类型可按其特【tè】性【xìng】进行【háng】日常【cháng】管理;购物中心【xīn】型的保洁管理要根据其中高档的特点进【jìn】行管【guǎn】理;写字楼型保【bǎo】洁管理可【kě】按一般【bān】的保洁【jié】程序进行管理;休闲娱【yú】乐馆可【kě】按【àn】特种保洁【jié】进行【háng】管理;道路、广场等清洁按【àn】规【guī】定【dìng】进行程序【xù】化管理。
(二)商业物业保洁管理的特点
1.高峰时节【jiē】保【bǎo】洁管【guǎn】理工作量大。商业【yè】物业保洁特点【diǎn】是下班【bān】高【gāo】峰期及节假日人流量比较大，工作量也【yě】相对要大。
2.营业时间跨度大、管【guǎn】理【lǐ】时【shí】间长【zhǎng】。商业营【yíng】业的时间跨度比较大，要【yào】求管理的时间较长，比如对超市的保洁管理【lǐ】工作，一【yī】般要从早上8：00营【yíng】业开【kāi】始，直到晚上10：00打烊为【wéi】止。由【yóu】于保洁管【guǎn】理【lǐ】需要【yào】在正常营业之前做【zuò】好清洁工作【zuò】，在正常营业【yè】期间做好【hǎo】保洁工作【zuò】，所以【yǐ】，无论是基层人员或是管理【lǐ】人员“早到迟退”，也就是要在早上7：00
3.高【gāo】档商【shāng】业场所服务要【yào】求更高。部分商业【yè】物【wù】业服务消费档次比较高，因此对保洁人员的【de】素【sù】质和服务以及对保洁管理工作质量的要求就更高。如高档的购物中心，高档的写【xiě】字楼，保【bǎo】洁管【guǎn】理【lǐ】和【hé】服务的对象【xiàng】、消费【fèi】的【de】群体普遍存在着文化【huà】素质高【gāo】，消【xiāo】费潜力大，对【duì】保洁管理和服【fú】务的要求及【jí】管理水平就较【jiào】高，保洁管理工【gōng】作有一定的难度。
四、商业物业保洁管理中的难点
(一)保洁组织管理难点———保洁组织经营利润空间小
由于组织的【de】收益低【dī】，发展的经济支撑不【bú】足，这【zhè】给保洁【jié】管理【lǐ】带【dài】来很多【duō】困【kùn】难。一是很难招聘【pìn】到优秀的管理人员从事日常管理。二是在【zài】物资采购上，大【dà】部分的【de】保洁组织买的大型机器都是二手货【huò】。例如，温州【zhōu】市“好又多【duō】”超【chāo】市的保洁公司【sī】，他们【men】购买的洗地机等设备【bèi】都是旧机器，操作人员在使用时经【jīng】常无法启动【dòng】，故【gù】障率高，这给保洁工作【zuò】带【dài】来很大困难。三是在员【yuán】工培训方面投入较【jiào】少【shǎo】，无法提高员工整体【tǐ】素质。
(二)保洁人员管理难点———保洁人员专业水平低
1.保洁人员素质较低。这是因【yīn】为保洁人员待遇【yù】低，只【zhī】能招收【shōu】外来打工人员，而这部分人【rén】一般综合素【sù】质较低，对新业务接受较慢，特别是在【zài】商【shāng】业物业需【xū】要保洁工作专业【yè】化的【de】今【jīn】天【tiān】，确实带【dài】来了很多困【kùn】难。
2.保【bǎo】洁作业程序混【hún】乱。作为专业保洁人【rén】员，保【bǎo】洁作业程【chéng】序要专业化，这样【yàng】才能体现【xiàn】专业化【huà】水平。
3.保洁技术【shù】专【zhuān】业化【huà】水平【píng】低。如高空作业、打蜡等技术都需要很强【qiáng】的技【jì】术性。
4.保洁人员管理组织非专业【yè】化。在安排人【rén】员进行【háng】管理时，要根据实际情况科学【xué】的【de】进行管【guǎn】理，以避免【miǎn】达不到工作质【zhì】量【liàng】标准的情【qíng】况出现。
(三)保洁工作管理难点———作业难度大
保洁【jié】管理【lǐ】所面对的是许多保【bǎo】洁【jié】作【zuò】业的难度大，又【yòu】脏又累，并【bìng】且一些作业还存【cún】在着一定的危险性，这就增加了管理的【de】难【nán】度。
1.玻璃雨棚及外墙玻璃【lí】幕墙面积【jī】大，且须双【shuāng】面清洁，同【tóng】时需【xū】要高空作业。
2.有部分高空吊灯维护，需要高空作业。
3.楼内【nèi】墙板材种【zhǒng】类不同【tóng】，清洁【jié】方法亦不同，并且需要高空作业。
4.下班高【gāo】峰期客流量【liàng】过【guò】大，保洁需【xū】要避让消费者，难度比较大。
5.客流量大的时候，卫生间保洁难度大。
6.在维护商业物业的使用【yòng】寿命时【shí】，技术含量比较高，需要保【bǎo】洁【jié】专业化，但目前这方【fāng】面还存【cún】在不足。
7.顾客在消【xiāo】费时【shí】，不文明造成特殊污染，处【chù】理【lǐ】起来难度加大。如饮料撒【sā】在地板上，包【bāo】装纸袋及包装【zhuāng】材料的随意【yì】抛弃。
8.一些特殊销【xiāo】售区域【yù】，如食物销售区、蔬果销【xiāo】售【shòu】区、海鲜销【xiāo】售区等，都是保洁作【zuò】业和【hé】管理的难点部位【wèi】，容易造【zào】成大面【miàn】积污染。
9.特殊地面【miàn】的保【bǎo】洁难度较大。因人员来【lái】往【wǎng】频繁，特别是下【xià】雨下雪，使商业【yè】场所的地【dì】面【miàn】保洁难度加大，如【rú】PVC地面保洁、瓷【cí】砖地面保洁、大理石地面保洁、地【dì】毯地【dì】面保洁等特别容易脏，而【ér】且不容易在人群流动时【shí】开展有【yǒu】效【xiào】的保洁管理【lǐ】和服务。
10.人【rén】员整体形象、操作动【dòng】作要求【qiú】大【dà】方、得体，符合商业物业要求难【nán】度大。
五、解决商业物业保洁管理难点问题的对策
(一)合理控【kòng】制【zhì】经营成本，消除保【bǎo】洁管理收益低【dī】所带【dài】来的困难
1.在保洁【jié】物资的【de】采购方面，可以【yǐ】直【zhí】接从生【shēng】产厂家大量进货，签订长期供应【yīng】合同，降【jiàng】低成本。
2.在人员管【guǎn】理方【fāng】面，可以有意识地培训【xùn】和【hé】提【tí】拔表现优【yōu】秀【xiù】的【de】清【qīng】洁人员。这样，一方面增加员【yuán】工的工作积极性，另一方面可以解决中层管【guǎn】理【lǐ】人员缺乏【fá】的【de】问题，提【tí】高【gāo】工作效率，争取更大的经营收入。
3.在制定规章制度方面，可【kě】以向优秀的【de】保洁组织学习【xí】，如深圳万科公司，并结合本组织【zhī】实【shí】际【jì】情况【kuàng】，制定合理的规章【zhāng】制度，并严格执行，减【jiǎn】少【shǎo】浪【làng】费和不必要的支出。
(二【èr】)教育和【hé】培训【xùn】员工素质，消除保【bǎo】洁人员【yuán】专业水平低的【de】难点
1.要【yào】有计划、有组织地开展专业【yè】教【jiāo】育和员工【gōng】业务素【sù】质的培【péi】训，通过短期教育【yù】和培训，迅速【sù】提高员【yuán】工素质，以适应各项保洁工【gōng】作。
2.针对流动性大的特点，要【yào】适当【dāng】提高待【dài】遇【yù】，人【rén】性化管理。
3.针【zhēn】对所【suǒ】录用的下岗职工和外【wài】来员工，管理人员要【yào】在工【gōng】作之余多【duō】关心员工，少批评、多鼓励，争取人情留人，这【zhè】就要求管理人员的素【sù】质也要提高。
(三)针对保洁工作的难点，采取有效应对措施
1.购置可拆装的活动支架供高空作业维护、清洁之用。
2.大量的高空作业的清洁维护利用非假期集中进行。
3.针对不同的墙面制定不同的作业流程，工作人员
4.针对客流量高峰期的特【tè】点，可以有针对性的操【cāo】作【zuò】，对一些特【tè】殊污渍【zì】处理【lǐ】，整体保洁在客流高【gāo】峰期【qī】之【zhī】前应做好。
5.对高峰期的卫【wèi】生【shēng】间，可以开起排风扇【shàn】，及时保洁，喷洒【sǎ】空气清【qīng】新【xīn】剂进行除味。
6.可【kě】以成立专【zhuān】业队伍，进行专业培【péi】训，平时进行日【rì】常保洁工作，必要时【shí】可开展其他专【zhuān】业作业。
7.对一些特殊污渍的处【chù】理，要制定特殊污【wū】渍处理程序，培训【xùn】保【bǎo】洁员【yuán】。
8.对一【yī】些【xiē】重点【diǎn】部位，保【bǎo】洁人员可以【yǐ】提前到现场，用特殊的清洗剂进行处理【lǐ】。
9.对特殊材质的地面要进行特殊处理。
10.保洁人员统一服【fú】装，监督管理人员要及时【shí】督促保洁人【rén】员换洗衣【yī】服，自己要干净清【qīng】爽。同时利用监控系统【tǒng】对保洁人员工作进【jìn】行监【jiān】督【dū】管理，进行及【jí】时提醒和培训，做【zuò】到符合商【shāng】业【yè】规范【fàn】要【yào】求。
总【zǒng】之，商业【yè】物业保洁【jié】管理工作内容复杂【zá】，难点【diǎn】问题众多，因此，需要从实际【jì】出发，有的【de】放矢，逐个加以【yǐ】解决，从而创造一个清【qīng】洁卫【wèi】生、文明健康、环境优美、秩序井然的商业物业【yè】消费场所，使消费【fèi】者在舒适、安逸、轻【qīng】松的环境中消费，使商场内【nèi】经【jīng】营户的经营空【kōng】间【jiān】和场地卫【wèi】生【shēng】，更容易开展【zhǎn】经营活动，创造更多【duō】的【de】利润，也愿意长期的【de】租【zū】赁下去，使商业物业的管理和经【jīng】营组织【zhī】有更大的收益。www.yyyppc.com
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